FP3級　不動産と税金

FP3級　不動産と税金について


※取り壊し費用は、譲渡費用になる「。その他、借家人などを立ち退かせる為の立退き料等についても譲渡費用となる。


■不動産を取得したとき

・不動産所得税
住宅以外は4%。土地、住宅は3%に軽減中。贈与や購入の場合は課されるが相続の場合には課されない。

特例：
新築住宅の場合は（固定資産税評価額−1200万）×税率
住宅用土地固定資産税評価額×1/2×税率

・登録免許税
一定の要件を満たす住宅用家屋については、所有権の保存登記・移転登記、住宅ローン借り入れに伴う抵当権設定登記の税率が軽減される。

【軽減税率】（平成23年３月31日まで：建物のみに適用）
　所有権の保存登記　0.4%⇒0.15％
　抵当権の設定登記　0.4%⇒0.1％


■不動産を保有しているとき

・固定資産税
税率は1.4%。

◎小規模住宅用地に対する特例

固定資産税評価額は、以下の場合に軽減されます。

小規模住宅用地（200�uまでの部分）⇒「固定資産税評価額×1/6」

小規模住宅用地（200�uを超える部分）⇒「固定資産税評価額×1/3」

◎固定資産税の新築住宅の税額軽減

新築住宅の場合⇒居住用部分の床面積が「50�u以上〜280�u以下」で、総床面積の50％以上が居住用」である場合⇒「家屋の居住用部分（120�uまでの部分）の固定資産税額が1/2」に軽減

・都市計画税
税率は0.3%。

■不動産を売却したとき

・長期譲渡所得
譲渡年の1/1における所有期間が5年超。20%。

・短期譲渡所得
譲渡年の1/1における所有期間が5年以下。39%。

■居住用財産を譲渡した場合の特例（譲渡益がある場合）

・3000万円の特別控除
物件の所有期間は問わない。売却の相手が、売却者の配偶者や親・子など直系血族でないことなどが必要。

・軽減税率
６０００万円以下の部分の金額 →課税長期譲渡所得金額×１４％（所得税10％＋住民税4％）
６０００万円を超える部分の金額 →課税長期譲渡所得金額×２０％（所得税15％＋住民税5％）

要件
(1)　日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
　なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2)　売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3)　売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4)　売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができる。

(5)　売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる。

■居住用財産を譲渡した場合の特例（譲渡損がある場合）
所有期間が5年超の居住用財産を譲渡した後の特例。
※親族間での譲渡や合計所得3000万円を超える年の譲渡には適用できない。

・居住用財産を買い替える場合

居住用財産を譲渡した後、新たにローンを組んで居住用財産を取得した場合、譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算でき、さらに譲渡損失の金額を翌年以降3年間繰越控除できる。

要件
(1)　自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

(2)　売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)　売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4)　売却代金が2億円以下であること。
　この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における2億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行う。

(5)　売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6)　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7)　マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
　また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
　買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになる。

イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8)　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
　ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はない。

(9)　マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる。

・居住用財産を買い換えない場合
居住用財産を譲渡した後、譲渡損失の金額と譲渡価格を超えるローン残高のいずれか少ない方の金額をその年の他の所得と損益通算でき、さらに譲渡損失の金額を翌年以降3年間繰越控除できる。


■相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)
相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる。

・特例を受けるための要件

�@相続や遺贈により財産を取得した者であること。

�Aその財産を取得した人に相続税が課税されていること。

�Bその財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

■消費税に関して、土地の譲渡および貸付は原則非課税だが、貸付に関しては1ヶ月に満たない場合、更地での貸付でない場合（テニスコートなど）には課税取引に該当する。


■借地権を設定し、その対価としての権利金などがその土地の時価の１０分の５を超える場合には借地権の譲渡があったとみなされ譲渡所得となる。受け取った金額が１０分の５以下なら不動産所得として課税され、営利目的が継続的に行われた場合は事業所得または雑所得となる。


■住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

・平成23年1月1日から平成23年12月31日まで居住の用に供した場合・・・控除期間１０年で年末残高等×1％を控除。


主な要件

・住宅の新築等から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。


・ローン控除を受ける年の合計所得金額は、３千万円以下であること。


・借入金等の返済は、10年以上にわたり分割して返済する方法となっていること。