FP3級　不動産に関する基本事項

FP3級　不動産に関する基本事項について

■不動産の鑑定評価

・原価法式
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って不動産の価格又は賃料を求める方式。

・比較方式
不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して不動産の価格又は賃料を求める方式。

・収益方式
不動産から生み出される収益に着目して不動産の価格又は賃料を求める方式。


■一物四価・・・公的土地価格の概要

�@公示価格
・決定機関⇒国土交通省

・基準日⇒毎年1月1日

・発表日⇒3月下旬

・目的⇒売買の目安など


�A基準地価格
・決定機関⇒都道府県

・基準日⇒毎年7月1日

・発表日⇒9月下旬

・目的⇒売買の目安など

・公示価格との比較⇒100%


�B相続税評価額（路線価）
・決定機関⇒国税庁

・基準日⇒毎年1月1日

・発表日⇒7月1日

・目的⇒相続税、贈与税の算出の基礎

・公示価格との比較⇒80%


�C固定資産税評価額
・決定機関⇒市町村、（23区は東京都）

・基準日⇒基準年度の前年1月1日

・発表日⇒3月1日。基準年度は4月1日

・目的⇒固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出の基礎

・公示価格との比較⇒70%


■不動産登記
・不動産登記には公信力がない。よって登記を信用して被害を被ったとしても法的には保護されない。

・表題部⇒土地建物の地番、地目、所在、面積など

・権利部甲区⇒所有権に関する事項

・権利部乙区⇒所有権以外に関する事項（抵当権など）

■不動産の取引、契約

・解約手付⇒売主は手付金を放棄して、買主は手付金の倍額を払って契約を解除できる。


■不動産の活用

・等価交換方式⇒地主が所有している土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設（出資）。建物が完成した後に、地主とデベロッパーが、それぞれの出資比率に応じた割合で土地建物を取得する方式のこと。等価交換方式を活用し、一定の要件を満たしている場合には譲渡所得への課税繰延べの特例を適用できる。

・DCF法⇒将来生み出す純利益を含めた現在価値の総和を還元利回りで還元することで不動産の収益価格を求める方法。


■不動産投資信託（REIT）
（2パターン）

・会社型
投資法人が投資口（株式会社でいえば株式に相当）を発行して投資家から資金を調達。

・契約型
信託銀行の信託勘定を利用した不動産投資信託。契約型は更に、投資信託委託業者が運用指図する委託者指図型と、信託銀行が独自の判断で運用する委託者非指図型がある。